Définition d’une SCPI
SCPI est l’acronyme utilisé pour désigner Société Civile de Placement Immobilier.
L’objet de celle-ci est faire appel public à l’épargne par l’émission de parts sociales que les investisseurs acquièrent ce qui leur confère le statut d’associé. L’épargne collectée permet à la SCPI de se constituer un patrimoine immobilier dont elle va assurer l’exploitation et la gestion.
Les revenus issus de la gestion de ces biens seront reversés aux associés trimestriellement ou mensuellement selon la SCPI.
Les SCPI veillent à assurer une diversification géographique (France, pays de la zone euro, étranger) et sectorielle (bureaux, commerces, hôtels, etc) dans la constitution de leur patrimoine. Certaines font le choix de se spécialiser sur un type d’actifs en particulier.
L’investissement en SCPI permet de percevoir des revenus complémentaires réguliers.
Définition de la loi Pinel
Initialement prévue pour prendre fin le 31 Décembre 2017, le dispositif a été prorogé pour 4 années supplémentaires, soit jusqu’en 2021.
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation. Il a été mis en place par le Gouvernement afin d’inciter l’investissement en immobilier locatif face à une demande de plus en plus importante.
Il permet aux investisseurs d’obtenir une réduction d’impôt en contrepartie d’un engagement de location. Le pourcentage de réduction d’impôts auquel l’investisseur pourra prétendre dépend de la durée de location du bien.
Ainsi, pour :
- une durée de location de 6 ans, la réduction est de 12% limitée à 36 000 €
- une durée de location de 9 ans, la réduction est de 18% limitée à 54 000 €
- une durée de location de 12 ans, la réduction est de 21% limitée à 63 000 €.
Il faut noter que ces pourcentages de réduction d’impôts s’appliquent sur le montant d’acquisition du bien qui ne doit excéder 300 000 €.
Important :
- L’investisseur peut procéder à l’acquisition de plusieurs biens mais la réduction d’impôts ne sera calculée que sur la fraction inférieure ou égale à 300 000 €
- Ne sont éligibles à la loi Pinel, que les biens répondant au critère de zonage de la loi : les zones A (l’Ile de France, la côte d’azur et le genevois français) A bis (Paris et ses communes environnantes) et B1 (les agglomérations de plus de 250 000 habitants).
- La loi Pinel offre l’avantage à l’investisseur, au terme de la période de location, d’occuper le bien ou de le louer à un membre de sa famille
- La réduction s’applique immédiatement au moment de l’investissement et non à la livraison du bien.
- Il existe également des plafonds de ressources et de loyers à respecter
Qu’est ce qu’une SCPI Pinel
Il existe trois grands types de SCPI :
- Les SCPI de rendement
- Les SCPI fiscales
- Les SCPI de plus values
La SCPI Pinel est une catégorie des SCPI dites fiscales par opposition aux SCPI de rendement (que nous évoquerons également dans notre développement). L’investissement dans une SCPI Pinel permet au contribuable de pouvoir réduire son imposition puisque cette catégorie de SCPI fonctionne selon le dispositif de défiscalisation du même nom.
Une SCPI Pinel contrairement aux SCPI de rendement a vocation à investir sur de l’immobilier résidentiel dédié à la location.
En l’occurrence, les SCPI Pinel combinent et offrent les mêmes avantages qu’un investissement en SCPI et un investissement en loi.
Comment fonctionne une SCPI PINEL
La SCPI Pinel fonctionne exactement comme une SCPI classique avec les avantages d’un investissement en loi Pinel.
En effet, investir dans une SCPI Pinel consiste à acquérir des parts de SCPI et bénéficier de la réduction d’impôts et des avantages de la loi Pinel.
Ainsi, la SCPI investira sur des biens immobiliers résidentiels, neufs ou rénovés, les mettra en location (selon les conditions fixées par la loi Pinel) et reversera aux investisseurs les loyers issus de la location. Il faut savoir que c’est la SCPI qui s’occupera de la gestion courante du bien (travaux, locataires, etc.)
En contrepartie, l’investisseur bénéficiera d ‘une réduction d’impôts de 12, 18 ou 21%.
Important : le montant maximum d’investissement en SCPI Pinel est le même que pour un investissement direct en loi Pinel, soit 300 000 €.
Quelles différences entre une SCPI PINEL et une SCPI de rendement
Les SCPI Pinel et les SCPI de rendement sont deux types de SCPI totalement différentes.
La classe d’actifs
SCPI Pinel et SCPI de rendement portent sur des classes d’actif différentes. En effet, les SCPI de rendement portent sur de l’immobilier professionnel, tandis que les SCPI Pinel portent sur de l’immobilier d’habitation.
En immobilier professionnel, les locataires seront des entreprises, présentant des garanties plus solides qu’un particulier en immobilier d’habitation. De plus, les baux en SCPI de rendement sont plus longs et plus sécurisés qu’en SCPI d’habitation.
L’objectif des investisseurs
Là encore, les SCPI Pinel et les SCPI de rendement se différencient l’une de l’autre.
En effet, les SCPI de rendement répondent à un objectif de création de revenus complémentaires tandis qu’une SCPI fiscale s’adressera uniquement à des investisseurs dont l’objectif sera de défiscaliser.
La SCPI de rendement s’intégrera parfaitement dans une diversification de patrimoine.
Le rendement
Le rendement en SCPI de rendement (qui investit sur de l’immobilier professionnel) est beaucoup plus important que celui des SCPI fiscales (qui investissent sur de l’immobilier d’habitation).
L’immobilier professionnel offre un rendement facial important. Les perspectives de rendement en SCPI Pinel ne sont pas les mêmes puisque les biens concernés ne se louent pas de la même manière.
Le risque
Le risque de l’investissement sur l’une ou l’autre des catégories de SCPI (SCPI de rendement, SCPI Pinel) n’est pas le même.
En effet, en SCPI de rendement, le risque sera beaucoup plus mutualisé d’autant plus que l’immobilier professionnel regroupe plusieurs types d’actifs : bureaux, commerces, murs de magasin, ou des murs d’activité, de locaux d’activité.
A contrario, l’immobilier d’habitation, éligible au Pinel ne compte que des biens neufs ou rénovés et répondant à certaines normes. Le risque y est donc plus important puisqu’on aura au sein d’une même SCPI Pinel, le même type de biens.
La fiscalité
Que ce soit une SCPI de rendement ou une SCPI Pinel, la fiscalité est transparente ; c’est à dire que ce sont les associés qui sont imposés directement.
Il y a néanmoins une différence au niveau de la fiscalité de ces deux types de SCPI.
Les revenus issus des SCPI de rendement seront imposés à l’impôt sur le revenu. L’investisseur supportera donc une imposition sur ces revenus à sa tranche d’imposition plus les prélèvements sociaux.
Par exemple, Monsieur X a souscrit 50 000 € en SCPI de rendement à 5% /an et perçoit des revenus à hauteur de 2 500 €/an.
Son imposition sera la suivante sachant qu’il a une TMI de 14% :
2500 * (14%+17,2%)= 780 €
En SCPI Pinel, la méthode de calcul est un peu différente :
- 12% pour 6 ans de location ;
- 18% pour 9 ans de location ;
- 21% pour 12 ans de location.
Reprenons l’exemple précédent, soit un investissement de 50 000 € en SCPI Pinel pour un engagement de location de 12 années. La réduction d’impôt s’appliquera de la manière suivante :
- 18% de réduction les 9 premières années(2%/ an)
- 3% de réduction les 3 dernières années
|
Année |
Taux de réduction d’impôts | Montant de réduction d’impôts |
| N à N+9 | 2% | 1000 € |
| N+10 à N+12 | 1% |
500 € |
Quels sont les rendements des SCPI PINEL
Les SCPI Pinel sont investies sur de l’immobilier d’habitation. Ajoutées à cela, les contraintes imposées entre autres par la loi Pinel, notamment le plafonnement des loyers, leur rendement est souvent inférieur à celui des SCPI de rendement par exemple.
Ainsi, alors que la moyenne des SCPI en 2017 a été de 4,43%, les SCPI Pinel atteignent généralement 2% de rendement.
Classement des meilleures SCPI PINEL 2018
Au 31/12/2016, le marché compte 178 SCPI regrouper en deux catégories :
- Les SCPI de rendement
- Les SCPI fiscales
Les SCPI fiscales sont au nombre de 94 et les SCPI de rendement, 84.
La plupart des SCPI fiscales sont la plupart du temps, des SCPI à capital fixe.
Étant fermées à la capitalisation actuellement, les meilleurs d’entre elles encore disponibles sur le marché sont très peu nombreuses. Toutefois, il faut savoir que celles ci sont ré-ouvertes à la souscription pour accueillir de nouveaux investisseurs :
Urban Vitalim 2
Cette SCPI gérée par Urban Premium. Urban Vitalim 2, vient après la SCP Urban Vitalim. Elle a été immatriculée en Mai 2017 et compte au 31 Décembre 2017, plus de 500 associés.
Sa politique d’investissement veut qu’elle se compose un patrimoine immobilier résidentiel dans les communes éligibles au dispositif Pinel.
La collecte sur cette SCPI a été prorogée jusqu’au 31 Décembre 2018.
Le minimum de souscription est de 10 parts, une part est au prix de 500€ et elles portent jouissance le premier jour du au cours duquel est intervenue la souscription.
Exemples de biens de la SCPI :
- Limoges – 28 Boulevard Carnot
C’est un immeuble situé en plein cœur de la ville de Limoges à proximité de la Préfecture et de l’Opéra. Cet immeuble a fait l’objet d’une réhabilitation. Sont concernés 36 appartements (du T2 au T4).
- Angoulême – 1 Rue de Beaulieu
Immeuble du XVIIème siècle à proximité du tribunal et de l’hôtel de ville d’Angoulême.
Il regroupe 17 appartements réhabilités pour une surface habitable totale de 1060 mètres carrés.
Multihabitation 10
C’est une SCPI créée en 2016 et gérée par le Groupe La Française REIM, est une SCPI qui a pour objectif de se positionner sur des immeubles éligibles au dispositif Pinel.
La SCPI Multihabitation 10 permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 18% dans la limite d’investissement de 300 000 €. La durée de conservation des parts de cette SCPI est fixée à 9 ans, à compter de la date de mise en location des biens.
La période de souscription à cette SCPI a été prorogée jusqu’en Novembre 2018, en raison de la poursuite du dispositif fiscal Pinel.
Quelle SCPI PINEL choisir ?
Urban Vitalim N°2
Urban Vitalim N°2 est une SCPI de type Pinel. Cette SCPI a pour stratégie d’investissement de se constituer un patrimoine immobilier résidentiel en centre-ville dans les communes éligibles au dispositif.
La SCPI pourra investir sur des biens neufs ou des immeubles anciens nécessitant des travaux. Elle permet à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt correspondant à 21% du prix de souscription sur 12 ans de détention.
10 parts minimum pour un première souscription à raison de 500 €/ part. la part de la SCPI Urban Vitalim n°2 porte jouissance à partir du 1er jour au cours duquel est intervenue à la souscription.
Comment investir en SCPI PINEL
Pour investir dans une SCPI Pinel, le processus reste le même que pour une SCPI de rendement. En effet, il faudra préalablement sélectionner une SCPI en tenant compte de certaines variables telles que : la taille de la SCPI, sa stratégie d’investissement, les modalités de réduction d’impôt, etc.
Une fois cette sélection faite, il convient de procéder à une souscription en remplissant les documents nécessaires.
NB : les SCPI Pinel étant des SCPI à capital fixe, les souscriptions ne peuvent s’effectuer que lors de l’ouverture de capital. Autrement, celle ci sera effectuée par confrontation des offres de vente et d’achat selon un carnet d’ordre.
Comment se passe la revente d’une SCPI PINEL
Les SCPI Pinel sont souvent des SCPI à capital fixe. De plus, elles ont une durée de détention longue (souvent 15 ans), il est donc difficile de procéder à une revente des parts tant que la liquidation des actifs n’a pas été effectuée par la SCPI.
Dans le cas où l’investisseur souhaite procéder à une revente de ses parts avant la liquidation des actifs et la dissolution de la SCPI ( Les SCPI Pinel ont une durée de vie limitée), la société de gestion mettra en place un marché secondaire où ordres de vente et d’achat seront confrontés.
Important : la revente est d’autant plus difficile puisque les nouveaux acquéreurs ne peuvent plus bénéficier des avantages fiscaux de la SCPI.
Avis sur les SCPI PINEL
Avantages des SCPI PINEL
Investir en SCPI Pinel permet de combiner à la fois les avantages de la SCPI et ceux du dispositif Pinel. De ce fait, l’investissement permet de disposer d’un patrimoine immobilier totalement géré (pas de souci de gestion) et au sein duquel le risque est fortement mutualisé.
De plus, le montant de l’investissement peut être modulé en fonction des objectifs et des possibilités financières du contribuable (contrairement à l’acquisition d’un bien en direct sous le dispositif Pinel).
Inconvénients des SCPI PINEL
La SCPI Pinel, comme tout support d’investissement, présente des inconvénients dont il est important de tenir compte. En effet, il faut savoir que dans le cadre du dispositif Pinel, les loyers sont plafonnés, ce qui est valable également pour les SCPI Pinel. Ce plafonnement impacte la rentabilité de l’investissement, donc les revenus versés aux associés. : le rendement des SCPI Pinel tournent généralement autour de 2%.
De plus, la durée de détention des parts de SCPPI Pinel est généralement très longue. En effet, les SCPI Pinel respectent un calendrier d’étapes de l’investissement :
- 30 à 36 mois pour la sélection et l’acquisition des immeubles ainsi que leur rénovation et le début de la mise en location
- 12 ans (location du patrimoine immobilier)
- 1 an environ pour la revente des actifs.
