Les SCPI
Les SCPI dites sociétés civiles de placement immobiliers ont vocation à acquérir un patrimoine immobilier, à le gérer et à reverser aux associés des revenus issus de cette gestion au prorata du montant investi.
A ce titre, nous distinguons trois grandes familles de SCPI à savoir les SCPI de rendement, les SCPI de plus value ainsi que les SCPI fiscales.
Pour rappel, les SCPI de rendement investissent généralement dans l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, entrepôts, locaux d’activité et logistique notamment). En principe, ce type de SCPI est destiné aux personnes qui souhaitent préparer leur retraite et/ou anticiper un futur complément de revenus.
Les SCPI de « plus value » quant à elles ne distribuent pas de revenus mais ont plutôt vocation à privilégier les investissements immobiliers à fort potentiel de valorisation. Elle s’adresse donc aux personnes qui souhaitent optimiser leur capitalisation ainsi que leur fiscalité.
Qu’est ce qu’une SCPI fiscale
L‘investissement en SCPI dites « fiscales » consiste à acquérir des parts d’une société de gestion qui va alors investir dans des immeubles d’habitation. De façon générale, les SCPI fiscales offrent des avantages fiscaux aux particuliers résultant de leurs investissements immobiliers. Il s’agit de SCPI répondant à des objectifs divers en fonction des régimes de défiscalisation en vigueur. Présentement, on recense trois types de SCPI fiscales : les SCPI Pinel, les SCPI Malraux et enfin les SCPI de déficit foncier.
SCPI fiscale : les différentes catégories
Comme vu précédemment, il existe trois types de SCPI fiscales notamment les SCPI Pinel, les SCPI Malraux et les SCPI de déficit foncier.
- Les SCPI Pinel : Il s’agit de SCPI fiscale permettant de bénéficier de réduction d’impôts dans le domaine de l’immobilier locatif. La réduction d’impôt varie selon la durée de placement ainsi que du montant investi (cette réduction peut aller jusqu’à 21% de ce montant). L’investissement porte généralement sur des locaux d’habitation qui suivent les dispositifs de la loi Pinel. Ces locaux d’habitation peuvent être neufs ou rénovés.
- Les SCPI Malraux : Les SCPI Malraux sont des SCPI fiscales permettant de bénéficier du dispositif fiscal Malraux. Pour rappel la loi Malraux est un outil de défiscalisation permettant aux personnes fortement imposés de bénéficier d’une réduction d’impôts. Cette réduction d’impôts est sujette à la réalisation de travaux et à la location du bien concerné. Le pourcentage de la réduction va également dépendre de la zone dans laquelle se situe le bien.
Ainsi celle-ci peut-être de 22 ou 30% selon que le bien soit situé en secteur protégé ou non. De ce fait, les SCPI Malraux permettent donc de bénéficier de cette réduction d’impôts.
Nb : le montant des travaux peut être plafonné.
- Les SCPI de déficit foncier : Comme les autres SCPI citées précédemment, la SCPI de déficit foncier permet de procéder à une déduction d’impôt. Le principe veut que la SCPI procède à l’acquisition d’un patrimoine immobilier exclusivement constitué de biens anciens à rénover. Une fois les travaux effectués, le montant de ces derniers sera déduit des revenus locatifs générés par les biens concernés ce qui aura pour impact de réduire la base imposable et donc de l’impôt.
Quelle SCPI Pinel choisir et comment la choisir
SCPI Pinel choisir quel profil ?
La SCPI Pinel est calquée sur le même fonctionnement que la Loi Pinel portant sur un bien immobilier direct. L’objectif de la SCPI Pinel est donc de faire bénéficier aux contribuables d’une réduction d’impôts résultant de leur investissement dans l’immobilier locatif.
Dans la pratique, la loi Pinel s’adresse aux contribuables disposant de revenus professionnels et/ou autres revenus (hormis les revenus fonciers) et qui ont une imposition moyenne, s’élevant à plus de 2000 euros.
Par conséquent, les SCPI Pinel sont destinées aux mêmes types de personnes qui bénéficient du dispositif de la loi Pinel avec à la clé, les avantages de l’investissement en SCPI.
En effet, les contribuables peuvent d’une part investir en SCPI avec un budget beaucoup moins important que dans le cadre d’un investissement immobilier en direct et d’autres part de bénéficier d’avantages fiscaux. De la même manière, l’investisseur pourra ainsi se constituer un patrimoine immobilier locatif avec le gros avantage de n’avoir aucun souci de gestion.
La réduction d’impôts accordée en SCPI Pinel, dépend aussi, comme dans le cadre d’un investissement direct, de la durée d’engagement.
Ainsi :
- Pour une durée de location de 6 ans, la réduction d’impôt sera de 12%
- Pour une durée de location de 9 ans, la réduction d’impôt sera de 18%
- Pour une durée de location de 12 ans, la durée de location sera de 21%
Il faut rappeler que la réduction accordée est étalée sur l’ensemble de la durée de location et pour 9 ans par exemple, la réduction d’impôts est fixée à 2%/ an. Lorsque la durée d’engagement est de 12 ans la réduction d’impôt est répartie à raison de : 2% du montant de l’investissement global sur les 9 premières années puis de 1% sur les années restantes.
Par ailleurs, l’investissement en SCPI Pinel est limité à 300 000 euros et la réduction d’impôts, elle est soumise au plafonnement des niches fiscales soit 10 000€ par année.
Quelle SCPI Pinel choisir ?
- Avant d’effectuer le choix de la ou des SCPI Pinel dans laquelle (lesquelles) il va investir, il est important pour l’investisseur de tenir compte des éléments suivants :La société de gestion : comme pour tout investissement, l’étude de la SCPI et de sa société de gestion est un préalable important. En effet, il reviendra donc à l’investisseur d’étudier l’historique de la société de gestion en termes d’actifs sous gestion, de politique d’investissement, etc.
- La durée d’investissement : il est important d’avoir à l’esprit que l’investissement en SCPI Pinel est un investissement qu’il faut réaliser sur le long terme. En effet, l’investisseur, pour bénéficier de l’avantage fiscal, doit respecter un engagement de location dont la durée varie entre 6 et 12 ans. Cette durée peut se retrouver rallongée par exemple, par le temps que la SCPI se laisse de trouver les biens.
- Le taux d’occupation financier et physique : Ces indicateurs s’avèrent en effet primordial dans le choix d’un SCPI pour l’investisseur dans le sens où ces derniers permettent de mesurer la vacance locative. En d’autres termes, ils donnent une idée sur l’importance des biens qui ne sont pas loués ainsi que ceux qui sont en cours de travaux et donc qui ne rapportent rien.
En 2019, rien ne change pour la loi Pinel qui fait toujours autant de bruit. Si vous êtes intéressés par un investissement classique plutôt que par des parts de SCPI, alors le site suivant donne plus d’information sur le Pinel en 2019.
